相続税ケーススタディ｜土地がたくさんあって現金が少ない場合

相続が始まってからできる、節税対策の運用事例（田中さん一家の場合）

「納税時にできる節税対策を組み合わせると、いくら節税できるのか？」

当サイトないでご紹介している節税方法を見て、こう考えたことはありませんか？

今回は「土地を売って現金をつくり、節税をした田中さん一家」というケースで実際どのくらい節税ができるのか見てみましょう。

田中さんのお父さんが亡くなり、大地主だった父の遺産を相続することになりました。

相続人は、田中さんのお母さん（配偶者）と田中さん（息子）、そして別の県に嫁いだ妹さん一人の合計3名です。

相続財産は、土地・建物が3億9000万円ぶん、銀行口座に残されていた預金が1000万円の4億円ぶん。急な事故による相続だったので、生命保険もかけておらず、遺言書も作成していませんでした。

現金の比率が少ないので、このまま相続をしても相続税を納めることができません。家族で話し合いをして、田中さんのお母さんは田舎の自宅と預金1000万円を。不動産をすべて田中さんが相続するかわりに、妹さんには代償金を支払うことにしました。

では、ここから土地売却による資金捻出をして節税する、ということを考えてみましょう。

遺産総額4億円という評価額のうち、ほとんどは不動産です。つまり、不動産の評価額が下がれば、そのぶん相続税額も下がるわけです。

田中さんのお母さんが相続する実家は3000万円と評価されていたので、「小規模宅地等の特例」を適用してみましょう。すると、評価額は8割減の600万円になります。

さらに、お母さんは故人の配偶者であり、相続税の申告期限までに納税をする場合、「配偶者控除」がつかえます。

預金1000万円に実家の土地建物600万円ぶんだと、配偶者控除の1億6000万円を下回るので、つまりお母さんの相続税額は0円です。

残るは、田中さん本人の相続税と妹さんの相続税、あと代償金ですね。

田中さんが相続する不動産には、評価額5000万円ぶんの賃貸物件があります。調べてみると築40年近い古い賃貸物件ばかりで、評価額通りの価値があるとはとても思えません。

そこで、不動産鑑定士を呼び、改めて評価額を出してもらったところ、賃貸物件の評価額は3000万円だった、という結果になりました。これで、2000万円の評価減です。

さらに、お父さんが持っていた郊外の土地は広大地評価できることがわかりました。細かい計算を省略すると、1億5000万円の土地が、7875万円まで評価減となります。

では、ここまでの結果をまとめてみましょう。

◎実家

3000万円→600万円（2400万円減！）

◎賃貸物件

5000万円→3000万円（2000万円減！）

◎広大地

1億5000万円→7875万円（7125万円減！）

と、総額4億円の遺産は、1億1525万円減の2億8475万円まで評価減となりました。

ものすごい節税効果を期待できる金額です。

ここから残った土地を売却して、納税資金を捻出してみましょう。

広大地と賃貸物件の大幅な評価減を行いましたが、それでも田中さんは2億円以上の不動産を相続することになります。

田中さんの相続ぶんは、遺産総額から現金と自宅を抜いた2億6875万円。

妹さんに2000万円の代償金を渡すとすると、田中さんの相続税額はおよそ4512万円。つまり、土地を売って現金を6500万円ほどつくれば良い、ということになります。

結果として、田中さんは土地を売却して妹さんに代償金を渡し、残った現金で相続税を一括納付できました。妹さんも、受け取った遺産額に対する納税を済ませ、手続きは無事完了です。

最終的に、田中さんの手元にはおよそ1億円ほどの不動産、3000万円の賃貸物件、7875万円の広大地が。田中さんのお母さんには自宅と預金1000万円が。妹さんには1600万円くらいの現金が残りました。

土地の評価額を見なおしたり、土地を売って現金をつくったりすることによって、田中さん一家が納めるべき相続税額は、9220万円から5186万円まで節税できたのです。

このように、「土地がたくさんあって現金が少ない」相続の場合、いかに節税を意識して行動をするかで結果は大きく変わります。

適切な節税をするためには、複数の節税対策を効果的に組み合わせる必要があるので、ぜひとも節税に強い税理士や弁護士を頼ってくださいね。