土地の評価額よりも売却額の方が低い場合の「時価申告」

不動産を売って「評価額>売却額」のときは差額を評価減できる!

「手持ちの不動産を売ると、不動産を持っているときより節税になる場合がある」

と聞いて、あなたはどうしますか?

相続財産は、どんな財産であれ、基本的に故人が亡くなった日の価格=時価と考えて評価額を決定します。

多くの場合、1㎡あたりの路線価額と、面積、各種補正率で計算する路線価が評価額となります。

ですが、不動産には「取得額」や「固定資産税評価額」「市場での売買価格」などいろんな価格の付け方がありますよね。

相続財産として、「故人が亡くなった時点での価格は○○万円である」という評価額を決めたとしても、本当にその金額で売れるのか? はまた別の話なのです。

では、「評価額2000万円の不動産を売却」したら「1800万円で売れた」とき、相続税の申告はどうすれば良いのでしょうか?

じつは、不動産が評価額より低い金額で売れたときは、「売却額を時価として良い」のです。

つまりこの場合、普通に不動産を相続するより、売却したときのほうが、評価額と売却額の差額200万円ぶん安く遺産を相続できるわけです。

もちろん、不動産か現金かという違いもあります。

不動産を売って現金をつくれば、相続税の支払いにもあてられますよね。

というわけで今回は、不動産を売ることで遺産相続の総額を抑えつつ節税をする「時価申告」を紹介していきます。

貸地や別荘の売却も考えよう

「時価申告」が有効な不動産には、どんなものがあるのでしょう。

例としては、「貸地」や「別荘」の場合、売ることで節税できる可能性が高いです。

貸地のわかりやすい例でいうと、「庭付き一戸建てを賃貸しているケース」です。

賃貸している不動産を売ろうと考えたとき、不動産を買い取る権利が一番強いのは「いま現在その不動産を借りて生活している人」となります。

ですが、賃貸で住んでいた一戸建てを、「あなたに土地も建物も丸ごと売るから代金を用意してちょうだい」なんていっても、交渉がスムーズに進むかはちょっと微妙ですよね。

なので、相場より売却額を下げて払えるくらいの金額にしたり、住んでいる人ではなく不動産業者などに売ることで売却を実現します。評価額より安く売れれば、晴れて時価評価で節税です。

別荘も同じです。

別荘は、大体特定のシーズンしか利用しませんよね。オフシーズンには管理も必要ですし、別荘のある場所そのものが不人気になったら、持っているより売ったほうが良い、なんてことも十分あるわけです。

人気のあるときに建てた別荘を、人気がなくなってから売れば、その差額ぶん節税できることになります。

相続税の申告をしたあとでも、不動産の売却は効果アリ

ここまで説明してきた時価申告のやり方は、「相続税の申告期限が来るまえに、不動産を売ってしまった」場合に使える方法です。

では、故人が亡くなってから10ヶ月、相続税の申告期限後に土地を売る場合、節税にはならないのでしょうか。

評価額よりも売却額のほうが低い場合、申告後に不動産を売っても節税効果はあります。

相続税は、申告と同時に納税をします。申告をしたあとに不動産を売って、「じつはあの財産の価値は低かったんだ!」となった場合、「更正の請求」といって申告内容を一部訂正できるのです。

更正の内容が正しいものであれば、すでに納めた相続税の一部が現金で戻ってきます。

なお、申告後の売却は、「取得費加算の特例」なども関わってきます。詳しくは、税理士に相談すると良いでしょう。

時価申告には、売却額が適正だった証明が必要

時価申告をすると、評価額と売却額の差額ぶんお得に相続できます。

ただし、時価申告を認めてもらうためには、「不動産を売った価格があくまでも適正額だったという事実の証明」が必要になるのです。

例えば、評価額2000万円、市場価格では1700万円の不動産があるとします。

なんとか節税したいと思ったあなたはこっそり友人に相談し、この不動産を200万円で友人に譲りました。

差額の1800万円ぶん節税ができたので、あなたは大喜び、不動産を200万円で手に入れた友人も大喜び・・・なんてことをしてはいけない、ということですね。

「すぐに売ってしまうために値下げをした」、「親族価格、知り合い価格で安く譲った」場合、売却額が適正と見なされない場合があります。

時価申告をするときは、

  • 不動産鑑定士に頼んで「確かにこの金額で売るのが適切です」という意見書をつくってもらう
  • 同じような不動産が、市場ではいくらで取引されているか調べて、売却額が適正だと証明する

といった対策をして、申告しましょう!