多額の現金は収益不動産に組み替えて「資産価値+収益性」を

家族に財産を残すなら、現金よりも賃貸マンションがおすすめ!

「長年働いて稼いだこのお金・・・できることならそのまま家族に残したい!」

と思うのは当然ですよね。

私たちの社会は貨幣によって成り立っています。現金があれば大抵のことはできてしまいますし、現金がなければ生活はできません。

だからこそ、2015年の税制大改正を受け、より多くの人たちに相続税が課税されるようになったいま、「現金を大切に持っておこう!」「財産を減らさないようにしよう!」と考えてしまいがちです。

ですが、真剣に節税を考えるのであれば、「持っている財産をそのままにする」「現金をコツコツ貯める」のは間違った選択なのです。

相続をすると、財産の評価額に応じた相続税がかかります。

少しでも課税される金額を減らし、財産をできるだけ多く残してあげるために、「相続においていかに現金が不利なのか」「現金より不動産が優れている理由」をお伝えします。

多額の現金が相続において不利な理由

相続税は、「現金をいくら持っているか」「マンションを何棟持っているか」といった考え方ではなく、「故人の持っていた財産すべてを金銭的な価値に換算したとき、いくらになるのか」で額が決まります。

逆にいうと、「たくさん財産を持っていても、金銭的な価値に換算したとき安い評価になる」なら相続税は少なく、残す財産は多くできるわけです。

生前にできる節税対策は、おおむね財産の評価額を下げるか、それとも贈与で手元にある財産そのものを減らしてしまうかのどちらかしかありません。

その点、現金というのは「たくさん持っていればいるほど相続税額がアップしてしまう」恐ろしい存在なのです。

1万円札の価値が日本全国どこにいっても1万円であるように、金銭的な価値、評価額を下げることができないからです。

なので、「多額の現金で不動産を購入する」のが節税における効果的な手段となります。

不動産が相続において有利な理由は「不動産価格の決まり方」にある!

土地や家といった不動産の価格は、何種類もの価格決定法を持っています。

時価、購入額、路線価、固定資産税評価額、身内で安く譲るときの料金などなど、1万円札の価値が1万円であるのと違って、そのときどきにおいて価値が変わるのです。

そして、相続における不動産の価値は、大体「路線価」か「固定資産税評価額」で決まります。

基本的に土地の価格などは国が定めたルールに従って計算するのですが、いわゆる時価、公示価格に対して路線価や固定資産税評価額がどれくらいの金額になるか聞くと、びっくりするかもしれません。

なんと、路線価は公示価格の8割くらい、固定資産税評価額は公示価格の7割くらいに抑えられているのです。

簡単にいうと、5000万円の現金で土地を購入すると、相続財産としての評価額は4000万円、といった具合に安くなるということです。

路線価や固定資産税評価額によって現金より低い価値に抑えられる不動産ですが、じつは「賃貸用の建物や土地」の場合、通常の不動産より評価額がもっと安くなります。

細かくいえば借家権や借地権などいろいろありますが、

  • 賃貸用の建物は、購入額(建築費用)の2割8分(28%くらい)
  • 賃貸用の土地は、購入額の6割4分から6割5分(65%くらい)

以上のような数字に落ち着きます。

そのうえ、賃貸アパートや賃貸マンションは、家賃収入につながります。場所選びや条件の設定、募集の方法や管理などによってどのくらい利用者が集まるかは別として、活用できれば「資産価値+収益性」というとても優れた財産になってくれるわけです。

現金をただ持っておくだけだと税金でたくさん取られてしまいますから、多額の現金があるなら、積極的に資産の組み替え、それも収益不動産への組み替えを狙っていったほうがお得です。

現金1億5000万円を収益不動産に組み替えたときの節税効果を確認しよう

では最後に、「あなたが持っている現金1億5000万円でマンションを購入する」とどうなるか確認してみましょう。

単身者向け、3階建ての賃貸マンションを購入します。

戸数は15、建物は6000万円、土地は9000万円です。

このとき、

マンション部分の評価額(購入額の28%)=6000万円×0.28=1680万円

土地の評価額(購入額の65%)=9000万円×0.65=5850万円

1億円で購入した収益不動産の評価額=1680万円+5850万円=7530万円

2500万円近くも安く相続させられます。

さらに、家賃収入がありますよね。

家賃が月々6万円とすると、積立や補修、固定資産税などもありますが、単純計算で満室なら月に90万円、1年で1080万円の家賃収入も夢ではないのです。

ただし、収益不動産は「現金から組み替えて本当に儲かるか」良く見極めないと失敗してしまいます。組み替えのさいは慎重にことを運びましょう。