持っている土地は賃貸事業に使って、必要経費をまかなおう！
「多額の現金を持っている」
「土地をたくさん持っている」
「将来の相続税対策をいまから万全にしておきたい」
どれか1つでも当てはまるなら、持っている土地を利用して賃貸事業をはじめてみませんか？
不動産を持っていると、その土地や建物に収益性があってもなくても必ず固定資産税が課税されます。
さて、ここでちょっと考えてみてください。
あなたが持っている土地1つに対して固定資産税が年間で10万円かかるとします。もし、同じ広さの土地を10箇所持っていたらどうなるでしょうか？
10万円なら負担に感じなくても、10倍の100万円なら多くの人にとって厳しい金額です。
さらに、いまから相続までに20年あるとしたら・・・なんと、「土地を持っている」ためだけに2000万円もの税金を納めなくてはなりません。
がんばって稼いだ給与や、個人的な投資で得た利益を固定資産税の支払いにあてるのは、ちょっともったいない話ですよね。
固定資産税対策として最も良いのは、「財産は減らさず、土地からの収益で税金をまかなうこと」です。
そして土地を利用して収益を出すなら、「持っている土地に賃貸物件を建て、賃貸事業をはじめる」のが一番なのです。
賃貸なら「普通の土地よりも安い評価額」で、「現金収入のある財産」を残してあげられます。
「賃貸」を選ぶと節税できる理由をおさらいしてみよう
ただの土地に比べると、「建物がある土地」や「賃貸物件があって、賃貸のために使われている土地」は評価額が安くなります。
評価額が安くなるということは、相続税や固定資産税の節税になることなのでとても喜ばしいことですが、どうして評価額が安くなるのかいまいちピンとこない人もいるでしょう。
そこで、
- 土地を2000万円、建物を3000万円で購入したとき
- 購入額を基準として不動産の評価額が何割ずつ安くなっていくのか
を見ていきましょう。
建物は固定資産税評価額で50％から60％オフ（×0.5～0.4）
建物の評価額は、固定資産税評価額によって決まります。
これは、市町村などが建物の状態を調べ、「大体これくらいの価値です」と毎年公開しているもので、建設費の5割程度になります。
→3000万円×0.5＝1500万円
賃貸なら借家権割合でさらに30％オフ（×0.7）
賃貸マンションやアパートの場合、「お金を払って部屋やフロアを借りている人の権利」のぶん評価額が安くなります。
固定資産税評価額からさらに30％ほど差し引かれるので、
→1500万円×0.7＝1050万円
土地は路線価で30％オフ（×0.7）
「土地に建物を建てる」と、その土地を自由に利用できなくなりますよね。
固定資産税は、基本的に建物がない更地のときに最も評価額が高くなるのです。
そして土地の基本的な価格は、「1㎡あたりの価格」である路線価で決まります。
計算すると、時価の70％くらいです。
→2000万円×0.7＝1400万円
賃貸物件がある土地は貸家建付地評価で20％近くオフ（×0.8～0.82）
土地に貸家が建っている場合、建物だけでなく土地も少し減額されます。
路線価や固定資産税評価額で求めた更地のときの評価額から、大体18％から20％くらい差し引きされた金額になります。
→1400万円×0.8＝1120万円
といったふうに、3000万円で賃貸物件を建てると1950万円引きに、2000万円の土地は880万円引きになるのです。
お金を借りて建てたときの借入金は、相続時に負の財産として差し引ける
ちなみに、住宅や土地の購入をするときに銀行などから借入をしていると、その金額は「負の財産」として相続財産から差し引きできます。
例えばあなたが亡くなって2億円の財産が残されたとき、不動産購入のための借入金がまだ6000万円残っていたら、
2億円-6000万円＝1億4000万円
の財産を持っている、という計算をするわけです。
自宅だけじゃない！賃貸も「小規模宅地等の特例」の対象
「小規模宅地等の特例」という、節税効果を持つ特例があります。
自宅を相続するときに使うと、評価額を80％オフにできるというものすごい節税対策です。
この特例では、亡くなった人が行っていた「賃貸用の不動産」があるとき、最大200㎡まで評価額を50％オフにできるのです。
ただし、自宅も相続する、ほかに事業をしているなどの場合利用がとても難しいので、しっかり専門家と話し合ってから決めたほうが良いでしょう。
賃貸の最大の魅力は、「現金収入がある」こと！
土地を持っていて節税を考えているなら、賃貸事業での節税を考えてみるのがおすすめです。
忘れてはならないのが、「賃貸をしていると家賃収入がある」ことです。
お店や会社、個人など、とにかく借り主さえ見つかれば毎月収入が得られますし、そこから固定資産税などの必要経費を出せば、収入と節税を両立できるのです。
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