賃貸物件を経営して節税するなら、「不動産管理会社」も考えよう
「不要な財産や現金を使ってようやく賃貸物件の目処も立ったし、これで節税対策はばっちりだ！」
と思っていませんか？
もちろん「賃貸経営をするだけ」でも大幅な節税になるのは事実です。
資産の組み替えや借入によって節税対策が終わってしまう人もたくさんいます。
ですが、「賃貸の経営がうまくいくと、毎月多額の現金が手に入る」という問題を忘れてはいけません。
とくに、複数の賃貸を経営しようと思っている人、立地条件が良くて人気がある、家賃が高い、戸数が多いなど、「経営がうまくいけばたくさん儲かる」ようになっている人ほど、賃貸経営の次の節税を考えたほうがよりお得な相続ができます。
今回ご紹介するのは、「賃貸物件の管理会社をつくることで、節税をする」方法です。
法人化のメリットやどんな種類の会社が効果的なのかなど、詳しく確かめていきましょう！
賃貸物件を経営すると、「次の問題」が現れる！
賃貸物件の建築や経営には、かなりの時間がかかります。
中古や新築物件の購入をするだけでも不動産登記の手続きや諸費用の支払いなどがありますし、自分が持っている土地に賃貸を建てるなら、1年2年時間は平気でかかるでしょう。
待ちに待った賃貸物件が完成し、入居者が決まって家賃収入が発生するようになると、「毎月数十万円から百万円以上もの現金収入」が手元に入ってくるようになります。
相続税は「故人が亡くなったときの財産の総額」に対して課税されますから、賃貸を建てて評価額を下げても、家賃収入で現金がたくさん増えてしまうと、手持ちの現金も増えるし、所得税もあがってしまうのです。
この問題を解決するための方法が、「不動産管理会社の設立」です。
どうして会社の設立が節税になるの？
会社の設立が節税になるのは、「法人格とあなたが別人」として扱われるからです。
例えば、あなたに年間1000万円の家賃収入があるとします。
自分で賃貸の管理をしていれば、収入はすべてあなたのもの。1000万円に対する所得税がかかりますよね。
では、あなたが社長として不動産管理会社を設立し、「年間200万円の管理費を払って、家賃の徴収や管理を会社に委託」するとどうなるでしょう。
家賃収入は1000万円ですが、会社に支払う費用は経費です。
年間の所得は「収入－経費」で計算するので、あなたの所得額は800万円に減り、所得税も少なくなります。
会社が得た売上200万円は、あなたの収入とはまったく別で税金の計算をされるので、自分で1000万円まるまる収入を得るよりも節税になるのです。
さらに、会社の役員や従業員として家族や親族を雇って売上の200万円から給料を支払うことで、所得の分散や法人税の節税をすることも可能です。
サブリース・管理委託・不動産所有、節税に使える会社の方式とは？
不動産管理会社の経営方式は、
- サブリース方式
- 管理委託方式
- 不動産所有方式
にわけられます。
このなかで、不動産所有方式は節税に向いていないので、やめておいたほうが良いでしょう。
これだけでは良くわからないと思いますので、3種類の方式について軽く説明をしてみます。
サブリース方式
サブリース方式とは、「あなたが持っている賃貸物件を会社にまとめて貸し付け、会社はそれを第三者に貸す」方法です。
あなたは会社にまとめて不動産を貸しているので、会社から一定の家賃を受け取ります。会社は会社で、借り上げた賃貸をまた別の人に貸して、入居者から家賃を受け取るわけです。
管理委託方式
管理委託方式とは、「あなたが持っている不動産の家賃の徴収や管理を、会社に手数料を支払って代行してもらう」というやり方です。
あなたが各入居者に部屋を貸して家賃を受け取りますが、実際の手続きに関しては不動産管理会社に管理費用を払って委託し、あなたの代わりに手続きをしてもらいます。
会社設立の節税効果を説明するときに利用したのが、管理委託方式の不動産管理会社です。
不動産所有方式
不動産所有方式とは、「会社が不動産を所有して、その物件を他人に貸す」というやり方です。
「あなたと会社は別人格」なので、会社名義で賃貸を購入したり、借入をしたりしてもあなたの節税にはなりません。
賃貸物件は「あなたが個人の財産として持っているから」節税になるのです。
「不動産管理会社」を設立することで、家賃収入に伴う財産の増加や、所得税の増額を防げるようになります。
もちろん、会社の設立にも登記などのお金が必要ですし、細かい納税の手続きなどもしていかなければなりません。
それでも、会社をつくるメリットは大きいです。
賃貸物件の運用を考えているのなら、いまのうちから顧問税理士や顧問弁護士を雇って、より良い節税を目指してみるのもおすすめです。
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