2か所の賃貸不動産を現金で購入しリスクを分散する

現金を不動産に組み替える事例で、節税の効果を確認しよう！

節税対策は、一つ一つの効果がわかりやすいものであっても、「コレとアレを組み合わせるとどうなるの？」「こんなケースだと、最終的にいくら節税できるの？」といった部分がわからないと、いまいち踏み込みづらいものですよね。

そこで今回は、「生前にできる節税対策の組み合わせ」として、2か所の賃貸不動産を現金で購入するとどうなるか、節税を考えてみました。

5億円の財産を持つ橋本さん一家が行う節税対策

橋本さんは、男ばかり3人兄弟の長男です。

お父さんは数年前に他界していて、もともと不動産収入で生計を立てていたので、お父さんが亡くなったときは相続や相続税の納税でかなり苦労をしました。

結局橋本さんの母さんに法定相続分の半分を相続してもらい、「配偶者の税額軽減」を利用して節税し、一次相続を終えています。

ただ、お母さんの手元には、「総額で5億円」という莫大な財産が残っているので、もしもお母さんになにかあったら二次相続でこれまた莫大な相続税が課税されてしまいます。

そのため、いまのうちから二次相続に備えて財産を整理することにしました。

お母さんの遺産を相続する権利を持つ法定相続人は、橋本さんを含めて3人です。

橋本さんのお母さんが保有している財産を調べてみると、

• 現金が2億7000万円
• 家賃収入のある賃貸不動産2棟で1億6000万円
• 収益性はないものの、手放したくない土地が5500万円ぶん
• お母さんが亡くなったとき、兄弟4人にそれぞれ500万円の保険金が出るようにかけた生命保険料、1500万円

ということがわかりました。

古くなった自宅を建て替えて節税する

現在、兄弟のなかで橋本さんだけが地元にいて、お母さんと同居をしています。

住んでいる実家はお父さんが昔建てたものだったので、あちこち痛んでいることから建て替えることにしました。

建て替えた自宅を相続する代わりに、ほかの兄弟には収益性のある不動産を譲る交渉をしています。

家の解体工事に200万円、建て替えの見積もりが5000万円だったので、現金で支払いました。完成した新しい自宅の評価額は、

• 5000万円×固定資産税評価額0.5＝2500万円

です。

自宅は「小規模宅地等の特例」で80％評価減！

建て替えた自宅には、引き続きお母さんと橋本さん夫婦が同居をしています。

この場合、「小規模宅地等の特例」を利用すれば自宅の評価額は80％減で相続できるので、

• 2500万円×0.2＝500万円

となります。

この時点で、現金が5200万円減り、500万円の自宅が手に入ったので、差額で「4700万円の評価減」ということになります。

現金で賃貸不動産を購入することで評価減！

現金は残すところあと2億1800万円。

この現金を利用して、賃貸不動産を購入します。ここで大切なのが、「使える現金をすべて使わない」ことです。

現金は相続財産としては持っていても不利な財産ですが、かといって現金がまったくないと急な出費が必要になったときに対応ができません。そこで、現金は5000万円ほどわけて貯金しておきます。

残った1億6800万円を半分ずつにわけ、賃貸不動産の購入をしましょう。

賃貸不動産を購入するときは、将来のリスクに備えて2か所以上の購入を

購入をする不動産は吟味に吟味を重ねます。

結果、「駅前にある高層マンション上層階の一室」と「大型ショッピングセンターもでき、雑誌やテレビで家族が住みやすい町として紹介されて人気沸騰中のファミリー向けマンションを一室」購入しました。

1か所ではなく、2か所の賃貸不動産を購入するのはリスクの分散を考えての行動です。

「なんらかの事情で片方が空いていても、もう片方が埋まっていれば家賃が入る」ので、複数購入すればリスクを分散できるのです。

2か所の賃貸不動産の評価額は、「固定資産税評価額」で購入額の50％に、「貸家である」ということを踏まえて、さらにその70％ほどになりますから、

1億6800万円×0.5×0.7＝5880万円

となります。

ここまでの評価額の割引をまとめると、

• 家の建て替えと小規模宅地等の特例で、4700万円減
• 2か所にわけて賃貸不動産を購入し、1億920万円減

となり、橋本さんのお母さんの財産は「3億4380万円」になります。

生命保険金が「法定相続人の数×500万円」までは非課税になることを踏まえて、法定相続分どおり3人兄弟で遺産を相続した場合、相続税額は総額で「6324万円」です。

仮にお母さんの財産5億円をそのまま二次相続した場合の税額は「1億2380万円」ですから、6054万円もの節税という結果になりました。

わけておいた現金5000万円と生命保険の500万円、いま持っている賃貸からの家賃収入と新たに購入した2か所の賃貸不動産の家賃収入があるので、納税資金も問題ありません。

いかに節税対策が重要か、よくわかりますよね。