土地の分筆と財産活用の合わせ技で大きな節税効果を！

土地の分筆と財産の活用を組み合わせて、大きな節税効果を得よう！

「自宅や自宅のある土地が、最も大きな財産だ」

という方は多いですよね。

では、「あなたが持っている高額な自宅、自宅の土地をお得に相続させるにはどうすれば良いか」はご存知ですか？

「もう既に節税対策はばっちりだ！」

「子供たちや奥さん、旦那さんに相続で面倒をかけることはない！」

と断言できるならともかく、そうではない場合、ぜひこのページを参考にしてみてください。

今回は、「財産のなかで自宅や自宅の土地が最も高額」であり、「節税対策をしていないと、確実に相続税がかかってしまう」一家を例にして、どういった方法が効果的なのか検証してみます。

3億円の財産を持つ前田さん一家の生前対策活用事例

前田さんは、3億円の財産を持っています。

内訳を見てみると、自宅の土地が最も広く1億9000万円。ほかに、前田さんが行っている賃貸アパートは丸々一棟で5000万円、預貯金は現在3000万円。

残りの3000万円は、旦那さんから相続したきりになっている株券を含む有価証券です。

前田さんが亡くなったときにこれらの財産を相続するのは、長男、長女、次女の3人のお子さんです。

相続について話し合いをしたところ、長男は介護も含めて面倒を見てくれると言っており、同居を希望。次女はマイホームを建てるための土地が欲しいので、広大な自宅の土地の一部を欲しいといっています。

長女は違う県で生活をしており、自宅の土地には興味がないそうです。

前田さんはこの状況で、「3人の子供たちに公平に相続をさせたい」「できるだけ節税したい」と考えています。

そこで、

• 長男と同居して「小規模宅地等の特例」を適用する
• 自宅を賃貸併用住宅にして、330㎡を越える部分も節税する
• 次女へは自宅の土地を分筆して与える
• 手持ちの資産を組み替えて、土地を相続しない長女に代わりの収益不動産を

という節税対策を打つことにしました。

長男と同居して小規模宅地等の特例を使う

いろいろと細かい条件などもありますが、自宅を相続する予定の親族と同居している場合、その宅地に関しては最大330㎡まで「小規模宅地等の特例」を適用して評価額を20％に下げられます。

1億9000万円の土地のうち、3000万円ぶんは次女のために分筆してしまうとして、残るは1億6000万円ぶんの宅地ですね。

ただ、分筆しても面積が440㎡あったので、土地の一部に対しては80％割引ができません。

440㎡土地4分の3、つまり1億2000万円に対して小規模宅地等の特例を適用すると、

• 2400万円（9600万円の評価減）

となります。

残る110㎡ぶんに関しては、さらに自宅を賃貸併用住宅にすることで対処します。

自宅を賃貸併用住宅にして、評価額を下げ現金収入を得る

前田さんは、自宅を賃貸併用住宅に建て替えることにしました。

割合で見ると、「自宅:賃貸＝3:1」となっていますので、土地の評価額は330㎡が宅地、110㎡が「貸家建付地」で決めることになります。

通常の宅地に比べると、貸家建付地では評価額が路線価の80％ほどになります。

さらに、「小規模宅地等の特例」では賃貸事業に利用している土地は50％割り引くことができるので、土地110㎡の評価額は、

• 1600万円（2400万円の評価減）

という結果に。

ちなみに、自宅の建て替えに預貯金1000万円と3000万円の借入をしています。

賃貸併用住宅の家賃収入は、前田さんや長男夫婦の今後の収入として役立ってくれる、心強い財産です。

「公平な相続」になるよう、長女には現金を賃貸物件に組み替え相続させる

前田さんの長女は広大な自宅の土地を相続するつもりがありません。

しかし、長男と次女が土地や建物を相続するから長女の取り分が少ない、というのは不公平ですよね。

そこで、空き室の目立っている前田さん所有の賃貸アパートを処分し、もっと収益性の高い賃貸物件を購入することに。

5000万円のアパートと2000万円ぶんの有価証券を現金にして、さらに預貯金から1000万円引き出し、合計8000万円で好条件のマンションを2戸購入しました。

管理のしやすさを考えて、2戸の賃貸物件は長女が住んでいるところから近い場所で購入します。

購入した賃貸物件の評価額は、おおよそ購入額の50％～40％となるので、

• 3200万円（4800万円減）

です。

前田さん一家の相続税額は「5460万円」から「510万円」に！

最後に前田さん一家がどのくらい節税できたのか、簡単に成果を確認してみましょう。

• 自宅の土地1億9000万円→7000万円
• アパート5000万円→処分！
• 賃貸マンション2戸→3200万円
• 現金3000万円→1000万円
• 有価証券3000万円→1000万円

となりました。

さらに、自宅を建て替えるときに3000万円の借入をしていますので、相続のさい課税される財産総額は9200万円。

相続税額は、「510万円」です。

なにもしなかった場合の相続税額が「5460万円」ですから、とても大きな節税に成功したのです。