地主クラスで土地を大量に所有している場合の節税対策を考えよう！
相続税の節税対策は、じつは「より多くの財産を持っていればいるほど、より高額な財産を持っていればいるほど」取れる手段が増え、節税しやすくなっていきます。
「え、財産が多いほうが節税って大変なんじゃないの？」と思う方もいますよね。
確かに、「地元で○代つづいている名家の息子さん、娘さん」など、相続財産が莫大になってしまう場合、「相続税をどうすれば良いんだろう」と不安になってしまうでしょう。
ただ、財産がたくさんあるからこそ、さまざまな節税対策を取れることも知っておいて欲しいのです。
今回は莫大な財産、それもたくさんの土地を所有する人がどういう節税対策をするのかという問題を、シンプルに解決した早瀬さんの事例を見ていきましょう。
二次相続時の相続税がかなり高額になってしまう、早瀬さん一家の節税対策
早瀬さんの旦那さんは、地元で何代もつづく名家の跡取りでした。
細かい経緯は省略しますが、旦那さんは数年まえに亡くなっており、また義理のご両親が亡くなったときも財産の遺贈を受けていたので、早瀬さんは個人で8億円の財産を所有しています。
ただ、財産のほとんどが収益のあがらない駐車場や更地で、賃貸マンションも持っていません。このままでは空恐ろしいほどの相続税が一人息子にかかってしまいます。
そこで、早瀬さんはなんとか相続税を減らせるよう、節税対策をすることにしました。
節税の目的は「評価額の減少」と「現金収入の増加」
今回の節税の目的は、「財産の評価額を下げること」と、「早瀬さん自身が生活できるように、収益不動産を建てて現金収入を手に入れること」とします。
節税をしただけでは早瀬さんの生活が大変だ、というだけでなく、じつは、今回のように「使っていない土地・収益性の低い土地」がある場合に最も効果が高い節税対策が、「賃貸不動産の建設」なのです。
さて、調べてみると自宅周辺の土地が最も面積が広く、しかも立地条件が良いことがわかりました。
「小規模宅地等の特例」を最大限利用できる330㎡を自宅の宅地として、自宅の隣に大きな賃貸マンションを建てることにします。
また、自宅周辺の土地とは別に広い土地があったので、「広大地評価」することにしました。結果、自宅の宅地と広大地を合わせて「2億円の評価減」に成功です。
借入金を利用すれば、手持ちの現金から建築費を捻出しなくて良い
建築する賃貸マンションの戸数は30戸、内装や住民向けの設備にこだわることで周囲の賃貸物件との差別化をはかります。
建築費用に関しては、銀行から借入をしてそのお金をあてることにしました。借入金は4億円で、評価額を計算してみると、およそ「3億円の評価減」です。
借入で建築費をまかなえば、手持ちの現金や資産を処分しなくて良いので生活が困窮することもありません。
もちろん借り手がいなければ返済もままなりませんが、もとが良い立地だったことから、30戸すべてに入居者が決まってくれました。
「相続人の少なさ」は賃貸管理法人の設立でカバーする
巨額の借入によって建てた賃貸マンションのおかげで、早瀬さんには安定した現金収入と、相続税の節税効果が手に入ります
ただ、早瀬さんの財産を相続できるのは、長男であるお子さん一人のみ。
配偶者の税額軽減も使えませんし、基礎控除も3600万円なので、財産総額が「3億円」まで減っているとしてもかなりの税金がかかります。確実に納税資金が足りず、二次相続で困ってしまうでしょう。
そこで、「賃貸マンションを管理する会社」を設立し、お子さんとお孫さんを役員にしました。
賃貸マンションを会社に一括借上してもらえば、早瀬さん本人の所得税は安くなります。
所得が長男とお孫さんにも分散されるので一種の生活保証にもなりますし、将来早瀬さんが亡くなったときの「納税用の現金」も貯蓄できるようになりますね。
ついでに、賃貸の管理会社の業務を通して、先祖代々の土地の扱い方を長男に覚えてもらうという狙いもあります。
法人ならではの節税対策も合わせて考えよう
法人、つまり会社の場合、相続税とはまた違った節税対策も取ることができます。
例えば、マンションの修繕費や退職金の積立は経費です。
会社の売上から費用を出して役員の生命保険に入ることも可能ですし、外注の費用やオフィスのあれこれといった経費を積み上げ、役員の所得税や法人税なども節税できるのです。
早瀬さん一家は、大まかに以下4つの節税対策を行いました。
「使わない土地に賃貸マンションを建てる」
「その管理をする会社を自分たちでつくり、所得の分散をする」
「広大地評価をする」
「小規模宅地等の特例をつかう」
その結果、安定した現金収入を手に入れ、財産の評価額を5億円も減らして節税できたのです。
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