相続する土地が不便で使いにくい証明は現地調査で！

土地の評価額は時価で決める！

「相続財産に土地があるけど、土地ってどうやって評価額を決めるんだろう」

なんて、気になったことはありませんか？

相続財産において、現金預金と土地は誰もが相続する可能性の高い財産です。

だからこそ、土地の扱い方はとても大切です。土地の扱い方について知っているのと知らないのとで、どのくらい節税できるか変わってくるからです。

土地や建物などの「現金ではない資産」は、相続税の計算をするさい、一度現金換算して評価額というものを求めます。

このとき重要なのが、「土地の評価額は、相続開始時点の時価で決める」ということです。

土地の評価額、つまり価値は、必ずしも一定のものではありません。

どんな商品も新品と中古品では値段が違うように、土地もそのときどきの利便性などによって価格が変わってしまうのです。

できるだけ土地の評価額を下げられるポイントを知って、評価をするようにすれば相続税の金額も安くなるというわけです。

評価額の計算方法と、評価額を減額できるマイナス要因

土地の価値は、「その土地がいかに便利で使いやすいのか」によって決まります。

駅から近い、大通りに接している、角地であるなどなど、利便性が高ければ高いほど土地の評価も高くなります。

いわゆる駅前一等地の土地が高いのは、駅から近く、人通りが多く、大通りに面している、など複数のメリットを持っているからなのです。

逆に、「その土地がいかに不便で使いにくいのか」がわかれば、土地の評価額は減額できます。

減額の必要なマイナス要因を知っていれば、そのぶん評価額を下げられます。

ただし、土地のマイナス要因を探して評価額を下げるやり方は、「路線価方式」で価値計算をする土地にしか使えないので注意が必要です。

路線価方式の土地なら評価額の減額も可能

相続財産としての土地の評価額を決める方法は、たったの2つ。

道路に接している土地面積1㎡あたり○万円で計算する「路線価方式」と、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算する「倍率方式」です。

このうちの倍率方式は、市区町村がすでに土地の価値がどれくらいのなのか「固定資産税評価額」という形で調べてしまっています。

「便利な土地は便利なりに」「不便な土地は不便なりに」きちんと考慮して評価額が出ているので、マイナス要因を探しても評価額を下げられないのです。

一方の路線価方式はちょっと違います。

主に市街地の土地に対して適用される路線価方式では、

• 土地の面積×路線価

という計算をします。

ただ、路線価は「その地域、その通りにおける土地の価格」であって、「土地そのものの価格」ではありません。

実際に土地を調べてみないとわからない「土地の不便なところ、マイナス要因」を考慮に入っていないのです。そのため、実際の計算では、

• 土地の面積×路線価×補正率

という計算式に進化します。

この「補正率」が評価額を大きく左右する肝なのです。

土地の評価を下げるマイナス要因をチェックしよう

路線価方式で評価額を計算する土地の場合、いかに不便かを証明することができれば、価値の補正という形で評価額を安くできます。

ということで、どのようなマイナス要因があるのか、種類をざっと紹介してみます。

• 土地が一方向しか道路と接していない
• 道路とまったく接していない（無道路地）
• 間口が狭くて入りづらい
• 奥行きが深い
• がけに接している（がけ地）
• 形がいびつで、建物等を建てづらい（不整形地）
• 接している道路の道幅が狭く、セットバックが必要（土地として使える面積が減る）
• 広大地である
• 周辺に墓地やごみ処理施設、騒音などのある施設がある
• 土地の上に高圧線が通っている
• 土地の地下に文化財等が埋まっている

以上のような要因がある土地なら、評価額を下げられる可能性が高いです。

相続財産に土地があるなら、必ず現地調査をしよう！

土地の評価額を減額できるマイナス要因の多くは、実際に土地を見てみないことにはわからないものが多いです。

どんなマイナス要因があって、どれが自分の土地に当てはまるのかは、専門家を呼んで現地調査してもらうしかありません。

お金がかかってしまうので、どうしようかな？　と悩んでいる方もいると思いますが、現地調査はやっておきましょう。

土地によっては、税理士等の専門家を入れることによって、「この土地をこうやって分割すると、不整形地が作れて評価額が安くなりますよ」なんて対策が打てる可能性もあります。

土地を相続するときは、できるだけ評価額を減額できるマイナス要因を見つけ、お得な相続を目指しましょう！