現金を使ってタワマンを買おう！
「山のように積んだ現金を、にんまりと眺めていたい」「憧れの札束ビンタを実行したい」「バスタブを万札でいっぱいにして飛び込みたい」
・・・などなど、現金というのは昔から多くの人にとって魅力的な存在ですよね。
両親や祖父母の遺産相続ができるだろうなと予想していて、今から遺産のお金でこういった夢の実現をしてみたい！ なんてほくそ笑んでいる方も結構いるのではないでしょうか。
現金は確かに便利です。しかし、こと相続税対策においては「現金をたくさんもっていること」は大きなデメリットになってしまうのです。
相続税の計算では、故人が持っていた財産資産の「評価額」を使います。
例えば、1000万円の現金の価値は当然1000万円です。一方で不動産の場合、土地なら購入額の8割くらい、建物なら購入額の7割くらいの金額で税金の計算がされるのです。
相続税を節税するために、最も効果が大きいのは不動産の活用です。今回は「現金を使ってタワーマンションを購入する」という方法、いわゆる資産の組み替えについて説明をします。
「他人に貸すため」なら評価額はさらに割引
1000万円で購入した土地の評価額は、大体800万円。1000万円で購入した建物なら大体700万円。これが、現金で不動産を購入するメリットです。
しかし、実はまだここから先の相続税対策があるのです。それは、「他人に貸すための土地や建物」を購入すること。
実は、自分で使う用ではなく、他人に貸すために持っている土地はさらに2割、建物なら7割くらい評価額が割り引かれるのです。
1000万円で購入した土地に1000万円でマンションを建てると、おおざっぱな評価額は、
土地
1000万円×8割×8割＝640万円
マンション
1000万円×7割×7割＝490万円
640万円＋490万円＝1130万円
2000万円の現金を持っているときより、なんと900万円近くも評価額が下がるのです。これを活用しない手はありません。
広い一戸建てよりタワーマンションのほうが良い理由
記事のタイトルを読んで、「なんでタワーマンションなの？」と思った方、いますよね。
なんでわざわざタワーマンションと指定してあるのか、広い庭付きの一戸建てや、ちょっとくたびれたアパートだって良いじゃないか。
確かに、こういった資産に組み替えしても節税になります。
ただ、タワーマンションの場合一戸建てより圧倒的に節税効果が高いのです。
タワーマンションは、大体設備も整っていて立地も良く、使いやすい物件ですよね。そして高階層であればあるほど値段が高いです。
例えば、1階に住んでいる人は4000万円、最上階の角部屋なら5000万円！ なんて価格になっていることもざらにあります。
ここで注目したいのが、土地の評価額や建物の評価額が、「所有している不動産の面積」によって決まることです。
1階の部屋と最上階の部屋で間取りが同じなら、当然所有している不動産の面積も同じですよね。つまり、相続税の評価額は「高いほうの部屋を買っても、安いほうの部屋を買っても同じ金額」になるのです。
4000万円の1階の部屋、5000万円の最上階の部屋、どちらを購入しても、かかる相続税は2000万円×税率分なのです。より高いほうを購入したほうが、節税効果も大きくなります。
また、広い庭付き一戸建てを建てるか、タワーマンションを建てるかといった場合も同様です。
同じ立地条件なら、高さが低くて横に広い（敷地面積が広い）一戸建てより、高さがあって横には狭い（敷地面積が狭い）タワーマンションのほうが、より評価額は安くなるわけです。
タワーマンションは戸建てよりも賃貸物件にしやすいですし、賃貸にせず自分たちが生活するための不動産として、また別の相続税対策を取ることも可能です。
維持管理の手間や費用はかかりますが、人気のある物件なら売却もしやすい、というメリットもあります。相続税対策で不動産を購入したい！ という層に売れる可能性が高いからです。
やり過ぎには要注意
資産の組み替えが高い節税効果を発揮するのは確かです。確かですが、本末転倒な状態になってしまっては意味がありません。
例えば、現金を残していると数十万円の相続税を払わなければならない！ というときに、無理をしてタワーマンションを購入する必要はあるでしょうか？
マンションを購入してしまったので現金を残すことができず、相続税の支払いができない。一つのマンションを相続人3人の誰が相続するかで揉める・・・なんてことになってしまうと、遺産相続によって皆が不幸になってしまいます。
タワーマンションは価格も高いので、現金資産に余裕のある場合に利用するのがおすすめです。いくらの物件を購入すれば節税になるのかなど、より具体的な数字を知りたい場合は税理士に相談してみてくださいね。
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